ITBI: o que é e quais são outros custos envolvidos na aquisição?

Quando se compra ou vende um imóvel, é necessário recolher o ITBI – Imposto de Transmissão de Bens Imóveis, realizada “inter vivos”. Este é um imposto que deve ser pago por quem compra um imóvel e para oficializar a compra, esse tributo deve ser pago antes.

Ou seja, esse imposto não é cobrado no caso de doações. “Inter vivos” significa que o negócio é realizado entre pessoas vivas, ou seja, não se incluem no ITBI as transmissões por herança.

Mas, existe outro imposto, estadual, chamado ITCMD (Imposto sobre a Transmissão “Causa Mortis” e por Doação), que deve ser pago no caso das transmissões de bens imóveis por doação e por herança.

O tributo é de competência municipal e deve ser pago ao município onde estiver situado o imóvel.

Como é calculado o ITBI?

O valor do imposto é calculado com base na alíquota do ITBI e no valor venal do imóvel, estabelecidos pelo município, que podem chegar até 3% sobre a base de cálculo da transação.

A alíquota vária conforme cada cidade, no site da prefeitura é possível consultar a base atual no município.

Em princípio, o valor venal reflete o valor de mercado, mas não corresponde, necessariamente, ao preço de venda. O município estabelece, anualmente, determinado valor venal para cada imóvel para efeito da cobrança do IPTU, com base em critérios e cálculos predeterminados. Esse valor pode ser encontrado no carnê do IPTU.

Em uma simulação simples, podemos considerar um imóvel com valor venal de R$550 mil, então supondo que o valor venal é o mesmo, a conta fica assim:

ITBI = 550.000 X 3% = 16.500, logo o valor a ser pago de ITBI para transferir um imóvel de R$550 mil é de R$16.500.

Mas lembre-se essa tarifa básica é válida apenas para a compra direta do imóvel. Quando a compra for feita com um financiamento o valor do imposto muda.

Quem deve pagar o ITBI?

Normalmente, as leis municipais estabelecem que o responsável pelo pagamento do ITBI é o comprador.

Isso não impede, contudo, que o contrato de compra e venda estabeleça o vendedor como responsável pelo pagamento do imposto. Mas nesse caso, se o vendedor não fizer o recolhimento, o fisco municipal poderá cobrar do comprador.

Algumas leis municipais estabelecem que o pagamento do ITBI deve ocorrer por ocasião da lavratura da escritura pública; em outras, por ocasião do registro da escritura.

Quando há isenção do ITBI?

Há três casos nos quais o pagamento do imposto não é necessário:

– Quando o imóvel é incorporado ao patrimônio de empresa (pessoa jurídica)

– Quando há incorporação ou fusão de uma empresa (pessoa jurídica).

– Primeira aquisição de imóvel com o valor de até R$ 176.444,41

 ou Programa Minha Casa Minha Vida

Fonte: Prefeitura de São Paulo 

É possível não pagar o ITBI?

Caso o comprador não concorde com o valor cobrado do imposto, ele pode contratar um avaliador para fornecer um laudo técnico de avaliação para que este tributo seja revisado. 

Como funciona o ITBI para imóvel na planta?

Mesmo se o imóvel estiver na planta, você deve pagar o ITBI. O cálculo do imposto leva em consideração o valor do imóvel pronto.

O valor do ITBI pode entrar no financiamento?

Alguns bancos incluem o pagamento do ITBI e custos cartorários já no contrato de financiamento. Para ser incluídos no financiamento, os custos não podem ultrapassar 5% do valor financiado ou 4% no caso de imóveis financiados com o uso do FGTS. 

O ITBI pode ser parcelado?

Dependendo do município, o valor do imposto pode ser parcelado em até 12x sem juros. Na cidade de São Paulo, o parcelamento ainda não é aceito, porém, existe um projeto na câmara para analisar a adesão do parcelamento no imposto em todas as cidades brasileiras. 

Quando pagar o ITBI?

O prazo de pagamento do imposto varia de cidade para cidade. Alguns municípios costumam cobrar antes da lavratura da escritura pública, outras preferem que o pagamento seja feito depois do registro.

Outros impostos que envolvem a compra e venda

Os principais custos envolvidos na compra e manutenção de um imóvel são:

– Comissão do corretor

– Laudo de avaliação do imóvel

– Escritura pública

– Registro do imóvel

Comissão do corretor

 Geralmente, a comissão do corretor gira em torno de 6% a 8% do valor do imóvel.

 Laudo de avaliação do imóvel

Uma das etapas mais importantes na hora de comprar ou vender um imóvel, é a obtenção do Laudo de avaliação do imóvel. Esse documento deve ser feito por um profissional qualificado, com a finalidade de estipular o valor real de determinando imóvel. O parecer é fundamental para assegurar uma boa negociação para ambas partes. 

O valor de uma análise depende de cada região, os Concelhos Regionais de Corretores de imóveis (CRECI) divulgam uma tabela com os honorários desses serviços. O valor estipulado para um imóvel de R$550 mil no Estado de São Paulo, será de R$ 4.520.08 até R$ 8.496,35.

Escritura pública

A Escritura é um documento feito em cartório para comprovar a venda de um imóvel. Neste documento constam as informações do antigo e do novo proprietário do imóvel. 

Se você pretende fazer o pagamento à vista, será necessário fazer uma escritura no cartório. Os valores variam de estado para estado.

Em São Paulo, o valor da escritura é tabelado, proporcional ao valor do imóvel. Um exemplo de imóvel que custa R$550 mil, a escritura sairia por R$ 3.900,33.

Registro do imóvel

Após a assinatura da escritura do imóvel, é necessário encaminhar ao cartório de Registro de Imóveis para que a transferência de propriedade seja registrada na matrícula do imóvel. Esta é a única forma válida de transferência entre propriedades de acordo com o artigo de 1.245 do código civil.

Os valores do registro também variam de estado para estado e a base de cálculo é o valor da alienação do imóvel.

Fonte: https://www.lopes.com.br/blog/mercado-imobiliario/itbi-o-que-e/